曾经近九千人抢百套房的狂热不再，深圳光明区楼市在理性回归中，呈现出前所未有的区域分化。
“9000多人抢几百套房的大场面现在已经看不到了，刚需也可以轻松入围。”一位在2025年多次看房的购房者如此描述光明区楼市的变化。曾经的光明区是深圳楼市的“打新重地”，每逢新盘推出必引发抢购潮，而如今市场已回归平静。
当前光明区新房价格普遍在4.5万元/平方米左右，这一价格水平实际上已回归到三年前。 与2021年高峰期相比，部分小区房价跌幅显著，个别项目甚至出现“腰斩”现象。
01 价格回落：从狂热到理性
光明区楼市经历了显著的温度变化。2020年，这里曾是深圳购房者瞩目的焦点，新房打新中签率低至4.4%，数百套房源吸引近9000人抢购的盛况屡见不鲜。
如今市场已发生根本性转变。2025年7月，金地明峰府项目以4.5万元/平方米的价格开盘，推出575套住房，当日去化率约45.73%。这一去化表现在当前市场环境下已属不错，但与此前“日光盘”频现的盛况相去甚远。
更值得关注的是价格调整幅度。以光明区龙光玖龙台为例，该项目在2021年高峰期曾有户型创下8.35万元/平方米的高价，而目前二手房价格已回落至“5字头”。
类似的价格回调在整个片区普遍存在，不少楼龄较长或位置偏远的小区甚至出现了“3字头”的单价。
02 区域分化：核心区与边缘区的差异表现
光明区房价下跌呈现出明显的区域分化特征。核心区域楼盘表现出较强抗跌性，如光明中心区的星河天地一期和光明大第等楼盘，跌幅相对较小。
而公明片区成为本轮调整的“重灾区”，平均跌幅显著高于全区平均水平。其中，福盈中央山、益田假日府邸和光明1号等项目价格下跌尤为明显，跌幅接近或超过50%。
这种分化背后反映了购房者选择逻辑的变化。在市场上行期，概念炒作和预期推动投资者涌入各个片区；而在市场调整期，配套成熟度和实际居住价值成为关键考量因素。
购房者更倾向于选择配套完善、交通便利的核心区域，导致边缘区域房价支撑力不足。
03 多重因素：市场调整的结构性原因
光明区房价回调是多种因素共同作用的结果。首要原因是新房供应量大幅增加。随着光明区发展加速，大量土地投入市场，新建项目集中入市，导致供需关系发生变化。
仅2025年下半年，光明区就有至少12个新盘待入市，加剧了市场竞争。
另一个关键因素是投资客离场。在市场狂热期，投资需求推高了房价；随着市场回归理性，投资客减少，市场主导权逐渐转向真实居住需求的刚需购房者。
同时，深圳整体楼市政策环境也影响了光明市场。自2021年以来，深圳连续出台多项楼市调控政策，如“715新政”规定深户需入户满3年且社保满3年才有购房资格，限制了购房名额。
虽然近期政策有所优化，但市场信心的恢复需要时间。
04 未来展望：调整中的机遇与挑战
面对市场调整，开发商已采取多种策略促进销售。不少项目推出折扣和让利活动，如特发观月台推出开盘专享91折优惠，深业云筑也推出多种折扣组合。
部分开发商还推出“贴息贷”等金融手段，降低购房者首付压力。
从长期看，光明区仍具备发展潜力。光明科学城作为深圳科技创新战略布局的重要组成部分，集聚了大量科研资源和高素质人才。截至2025年，光明区已汇聚各类人才超20万人，其中高层次人才3000余名。
地铁13号线的全线贯通将大幅缩短光明与深圳核心区的时空距离，加强区域联动。这些因素将为光明区楼市提供长期支撑。
2025年底的数据显示，光明区商品住宅去化周期已连续一年维持全市低位，部分优质项目价格已开始企稳回升。随着13号线全线贯通在即，光明科学城的产业与人才集聚效应将进一步释放。
市场狂热期，光明区曾见证龙光玖龙台这样的项目从开盘价4万多元一路飙升至8万多元；市场调整期，同样的项目价格又回归至5万元左右。真正的价值需要在时间的长河中沉淀。
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